Ставка в объявлении — только отправная точка. Итоговая стоимость аренды зависит от того, что в неё входит, что начисляется сверху и как ставка меняется со временем.
Как указывают ставку
В складском сегменте ставку обычно указывают в рублях за квадратный метр в год; в офисах и торговле встречается и помесячный расчёт. Первое, что стоит сделать при сравнении, — привести предложения к одной единице.
Из чего складывается платёж
| Составляющая | Что это | Что уточнить |
|---|---|---|
| Базовая ставка | Плата за пользование площадью. | От какой площади считается и включён ли в неё НДС. |
| Эксплуатационные расходы (OPEX) | Содержание объекта: обслуживание инженерных систем, уборка территории, вывоз снега, охрана, управление. | Входят ли они в ставку или начисляются отдельно, фиксированы или пересчитываются по факту. |
| Коммунальные платежи | Электроэнергия, тепло, вода. | Оплачиваются по счётчикам или по расчёту, есть ли у арендатора свои приборы учёта. |
| НДС | Налог, который собственник-плательщик НДС начисляет на арендную плату. | Указана ставка «включая НДС», «плюс НДС» или налог не начисляется из-за режима налогообложения собственника. |
| Обеспечительный платёж | Сумма, которую арендатор вносит как гарантию исполнения договора. | Размер, условия зачёта в последние месяцы аренды и возврата. |
Базовая ставка
- Что это
- Плата за пользование площадью.
- Что уточнить
- От какой площади считается и включён ли в неё НДС.
Эксплуатационные расходы (OPEX)
- Что это
- Содержание объекта: обслуживание инженерных систем, уборка территории, вывоз снега, охрана, управление.
- Что уточнить
- Входят ли они в ставку или начисляются отдельно, фиксированы или пересчитываются по факту.
Коммунальные платежи
- Что это
- Электроэнергия, тепло, вода.
- Что уточнить
- Оплачиваются по счётчикам или по расчёту, есть ли у арендатора свои приборы учёта.
НДС
- Что это
- Налог, который собственник-плательщик НДС начисляет на арендную плату.
- Что уточнить
- Указана ставка «включая НДС», «плюс НДС» или налог не начисляется из-за режима налогообложения собственника.
Обеспечительный платёж
- Что это
- Сумма, которую арендатор вносит как гарантию исполнения договора.
- Что уточнить
- Размер, условия зачёта в последние месяцы аренды и возврата.
Индексация
В долгосрочных договорах встречается ежегодная индексация ставки — на фиксированный процент или с привязкой к инфляции. Её влияние на расходы за весь срок аренды стоит рассчитать до подписания.
Если договор механизм индексации не описывает, по общему правилу размер арендной платы меняется по соглашению сторон и не чаще одного раза в год.
Дополнительные платежи
- Парковочные места для легкового транспорта и стоянка фур.
- Пропускной режим, дополнительная охрана.
- Подключение дополнительной электрической мощности.
- Размещение вывески и рекламы.
- Работы по адаптации помещения под арендатора и порядок их компенсации.
Как сравнивать предложения
Надёжный способ — посчитать полную стоимость аренды за год на полезный метр: базовая ставка с учётом коэффициента площади, эксплуатационные расходы, ожидаемые коммунальные платежи, НДС и индексация. Два предложения с разной ставкой в объявлении после такого расчёта нередко меняются местами.