Бессрочный договор аренды — не отдельный вид договора, а обычная аренда, в которой не указан срок. У такой конструкции есть понятные плюсы и одна особенность, которую важно учитывать обеим сторонам: из договора можно выйти в одностороннем порядке.
Что говорит закон
Правило закреплено в статье 610 Гражданского кодекса: если стороны не определили срок аренды, договор считается заключённым на неопределённый срок.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Как договор становится бессрочным
Бессрочный договор возникает двумя путями.
- Стороны сознательно не указали срок при заключении договора.
- Срок договора истёк, арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает. Тогда договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 621 ГК РФ).
Второй сценарий встречается чаще, чем кажется: договор на 11 месяцев закончился, новый не подписали, а аренда продолжается. Юридически стороны уже живут по бессрочному договору — с его правилами расторжения.
Нужна ли государственная регистрация
Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и помещений, заключённые на срок не менее одного года. Договор на неопределённый срок под это правило не подпадает: в судебной практике устоялся подход, что регистрировать его не нужно.
Отсутствие регистрации экономит время на старте. Но сведения о такой аренде не отражаются в ЕГРН, поэтому подтверждать её приходится документами сторон.
| Вид договора | Регистрация | Как выйти из договора |
|---|---|---|
| На срок от одного года | Нужна — для зданий и помещений | По соглашению сторон, по основаниям из договора или через суд |
| На срок меньше года | Не нужна | Так же; с окончанием срока договор прекращается, если его не продлили |
| На неопределённый срок | Не нужна | Любая сторона вправе отказаться, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок |
На срок от одного года
- Регистрация
- Нужна — для зданий и помещений
- Как выйти из договора
- По соглашению сторон, по основаниям из договора или через суд
На срок меньше года
- Регистрация
- Не нужна
- Как выйти из договора
- Так же; с окончанием срока договор прекращается, если его не продлили
На неопределённый срок
- Регистрация
- Не нужна
- Как выйти из договора
- Любая сторона вправе отказаться, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок
Как расторгнуть бессрочный договор
Главная особенность бессрочного договора — право каждой стороны в любое время отказаться от него без объяснения причин. Для аренды недвижимости закон требует предупредить другую сторону за три месяца; договором можно установить другой срок.
Уведомление лучше направлять так, чтобы можно было подтвердить дату его получения: заказным письмом с описью вложения или вручением под подпись. Срок предупреждения отсчитывается с момента, когда уведомление получено.
Что стоит прописать в договоре
- Срок предупреждения об отказе — если трёх месяцев сторонам мало или много.
- Порядок изменения ставки. По общему правилу арендную плату меняют по соглашению сторон не чаще раза в год, если договор не предусматривает иное, — механизм индексации лучше описать заранее.
- Судьбу обеспечительного платежа при отказе от договора.
- Порядок возврата помещения: акт, состояние, сроки освобождения.
Кому подходит бессрочный формат
Арендатору бессрочный договор даёт гибкость: можно съехать, соблюдая срок предупреждения, без переговоров о досрочном расторжении. Собственнику — отсутствие регистрации и возможность пересмотреть отношения, если объект понадобится для других целей.
Обратная сторона — та же гибкость: ни одна из сторон не защищена от отказа другой. Если арендатор вкладывается в отделку или оборудование, а собственник рассчитывает на стабильный поток платежей, обычно выбирают срочный договор с понятными условиями досрочного выхода.