不定期租赁合同：如何形成、是否需要登记、如何解除

不定期租赁合同并不是一种独立的合同类型，而是未约定期限的普通租赁。这种安排有明显的优点，也有一个双方都需要注意的特点：任何一方都可以单方面退出合同。

法律规定

该规则规定在《俄罗斯联邦民法典》第610条：如果双方未约定租赁期限，合同视为不定期合同。

合同如何成为不定期合同

不定期合同有两种形成方式。

• 双方在签订合同时有意不约定期限。
• 合同期限届满后，承租人继续使用房屋，出租人未提出异议。此时合同视为按原条件续订为不定期合同（《民法典》第621条）。

第二种情况比想象中更常见：为期11个月的合同到期，新合同尚未签订，租赁仍在继续。从法律上讲，双方已经处于不定期合同关系之中，并适用其解除规则。

是否需要国家登记

期限为一年及以上的建筑物和房屋租赁合同需要进行国家登记。不定期合同不适用这一规则：司法实践已形成一致观点，此类合同无需登记。

无需登记可以节省前期时间。但此类租赁信息不会记载于国家不动产统一登记簿（EGRN），因此需要依靠双方的文件来证明。

如何解除不定期合同

不定期合同的主要特点是：任何一方都可以随时退出，无需说明理由。对于不动产租赁，法律要求提前三个月通知对方；合同可以约定其他期限。

通知最好以能够证明送达日期的方式发送，例如附清单的挂号信或当面签收。通知期自对方收到通知之时起算。

合同中值得约定的内容

• 退出的通知期限——如果双方认为三个月过短或过长。
• 租金调整方式。一般规则是，除合同另有约定外，租金经双方协商调整，每年不超过一次，因此最好事先约定指数化机制。
• 退出合同时保证金的处理方式。
• 房屋返还程序：交接文件、房屋状态和腾退期限。

不定期形式适合谁

对承租人而言，不定期合同意味着灵活性：只要遵守通知期即可搬离，无需就提前解约进行谈判。对业主而言，则意味着无需登记，并且在物业另有他用时可以重新安排。

其反面同样是这种灵活性：任何一方都无法防止对方退出。如果承租人投入了装修或设备，而业主期待稳定的租金收入，通常会选择约定明确提前退出条件的定期合同。