Проверка объекта перед покупкой — стандартный этап сделки. Её цель — убедиться, что продавец вправе распоряжаться объектом, у здания и земли нет скрытых ограничений, а сам объект подходит под задуманное использование.
Документы на здание
- Выписка из ЕГРН: собственник, кадастровый номер, площадь, зарегистрированные ограничения и обременения — ипотека, аренда, арест.
- Правоустанавливающие документы: на каком основании у продавца возникло право — договор купли-продажи, разрешение на ввод в эксплуатацию, решение суда.
- Технический и поэтажные планы — для сверки фактической планировки с документами.
- Сведения о перепланировках и реконструкциях: оформлены ли изменения.
Земельный участок
При покупке отдельно стоящего здания важно проверить и участок под ним.
- Право на участок: собственность продавца или аренда, срок и условия договора аренды земли.
- Вид разрешённого использования: допускает ли он склад или производство, которые планирует покупатель.
- Границы участка и их соответствие фактическому расположению здания и ограждения.
- Охранные и санитарно-защитные зоны, сервитуты.
Продавец
| Если продавец — | Что запрашивают | Зачем |
|---|---|---|
| Юридическое лицо | Учредительные документы, полномочия подписанта, решение об одобрении сделки, если оно требуется. | Чтобы сделку нельзя было оспорить из-за отсутствия полномочий или одобрения. |
| Физическое лицо | Нотариальное согласие супруга, если объект приобретён в браке. | Без такого согласия сделка может быть оспорена. |
| Любой продавец | Сведения о судебных спорах, долгах и признаках банкротства. | Сделку с продавцом, в отношении которого начато банкротство, могут оспорить. |
Юридическое лицо
- Что запрашивают
- Учредительные документы, полномочия подписанта, решение об одобрении сделки, если оно требуется.
- Зачем
- Чтобы сделку нельзя было оспорить из-за отсутствия полномочий или одобрения.
Физическое лицо
- Что запрашивают
- Нотариальное согласие супруга, если объект приобретён в браке.
- Зачем
- Без такого согласия сделка может быть оспорена.
Любой продавец
- Что запрашивают
- Сведения о судебных спорах, долгах и признаках банкротства.
- Зачем
- Сделку с продавцом, в отношении которого начато банкротство, могут оспорить.
Объект с арендаторами
Если в здании есть арендаторы, их договоры не прекращаются при смене собственника: новый владелец становится арендодателем на прежних условиях (статья 617 ГК РФ). Поэтому действующие договоры аренды, график платежей и обеспечительные платежи изучают так же внимательно, как документы на здание.
Инженерия и эксплуатация
- Выделенная электрическая мощность и документы о технологическом присоединении.
- Договоры с ресурсоснабжающими организациями и отсутствие задолженности.
- Состояние кровли, полов и инженерных систем — по результатам технического осмотра.
- Документы по пожарной безопасности.
Перечень базовый: для конкретной сделки его расширяют юристы и технические специалисты в зависимости от объекта и структуры покупки.